Over splitsen

Er komt veel kijken bij het splitsen van onroerend goed. Wij hebben dit proces ondergebracht in 10 opeenvolgende stappen.. Het gehele splitsingstraject neemt – afhankelijk van uw situatie - enkele weken tot circa een jaar in beslag.

Als u op basis van ons vooronderzoek besluit te gaan splitsen komen de volgende zaken aan bod. U kunt ons het hele traject laten begeleiden maar u kunt ook besluiten ons gedeeltes hieruit voor u uit te laten voeren. Daar waar u behoefte hebt aan onze kennis en expertise kunt u ons inschakelen.

Splitsingstekeningen maken
Op een splitsingstekening wordt precies op schaal aangegeven waar de grenzen lopen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten. De tekening en de splitsingsakte worden samen in de kadastrale registers ingeschreven en kunnen door iedereen worden opgevraagd en ingezien. Bouwtekeningen zijn soms noodzakelijk bij de aanvraag van de vergunningen en aan de orde wanneer er een verbouwing gaat plaatsvinden.

Splitsingsvergunning
Indien u overweegt uw pand te splitsen moet u eerst onderzoeken of splitsen mogelijk is. Dit hangt af van regelgeving in uw gemeente, omdat u mogelijk een splitsingsvergunning nodig heeft.

Splitsing erfpachtcanon
Indien er sprake is van erfpacht dan dient eveneens de erfpachtcanon te worden gesplitst waarvoor de toestemming van de grondeigenaar is vereist.

Aanvraag complexaanduiding kadaster
Het kadaster zal voor de nieuwe appartementen kadastrale aanduidingen moeten vaststellen. Dit moet aangevraagd worden.

Bouwbestek en aanbesteding
Indien een verbouwing of een funderingsherstel aan de orde is zult u bouwtekeningen en een bestek moeten hebben waarmee u de opdracht kunt aanbesteden.

Opmaken notariële splitsingsakte
De splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte, de 'akte van splitsing'. Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing. In het reglement van splitsing zijn bepalingen en voorschriften opgenomen – een soort gedragsregels voor eigenaren/bewoners. In de notariële akte waarbij een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten wordt verwezen naar het modelreglement van splitsing. Dit reglement is opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.

Opstellen Reglement van splitsing
Funderingen en dragende muren zijn gezamenlijk eigendom van de appartementseigenaren. Datzelfde geldt voor gedeelten van het gebouw als de hal, de gangen, het dak, de trappen, een omliggende tuin en technische installaties (centrale verwarming, liften, centrale antenne-installatie). Het reglement van splitsing bevat voor de gemeenschappelijke delen een aantal gebruiksbepalingen en een regeling over ieders verplichte bijdrage in de gezamenlijke kosten van onderhoud en gebruik. Het reglement van splitsing bevat ook artikelen over financiële zaken, zoals de verzekering van het gebouw. Bepaalde kosten moeten de eigenaren gezamenlijk dragen, waarbij ieder van hen een in de akte nauwkeurig bepaald deel moet bijdragen.

Oprichting Vereniging van eigenaren
Een vereniging van eigenaren heeft, net als andere verenigingen, een bestuur en een ledenvergadering. Dit zijn de organen van de vereniging. De vergadering van appartementseigenaren (ledenvergadering) is de hoogste macht in de vereniging. De ledenvergadering kan het bestuur benoemen en ontslaan. De eigenaren nemen hierin gezamenlijk besluiten bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (de helft plus één), tenzij het splitsingsreglement anders bepaalt. Zij beslissen bijvoorbeeld of de gemeenschappelijke cv-ketel moet worden vervangen, of de gehele flat omschakelt van olie op gas, of het gebouw toe is aan een nieuwe verfbeurt en wanneer en aan wie de opdracht wordt gegeven. Ook stellen zij samen de benodigde extra bijdrage voor de te verrichten werkzaamheden vast. De vergadering moet ook de begroting voor het volgende boekjaar goedkeuren en haar fiat geven aan de rekening en verantwoording van de verenigingsuitgaven van het afgelopen jaar. Tenzij uitdrukkelijk anders in het reglement is bepaald, beslist de vergadering van eigenaren over alle zaken die de eigenaren gemeenschappelijk aangaan.

Optionele zaken
Naast de genoemde algemene aspecten die bij de meeste splitsingen naar voren komen kunnen nog optionele zaken aan bod komen waarbij het Splitsingsbureau u mee van dienst kan zijn. Dat betreft bijvoorbeeld de financiering, taxatie, de fiscale aspecten en de verkoop van de appartementen.